전월세 계약 갱신 거절 당했을 때
대응법 완전 정리
거절 사유 9가지 분석 | 위법 갱신거절 대응 | 손해배상 계산법 | 2026 최신 판례 반영
📌 읽기 전 핵심 요약 — 4가지만 기억하세요
📋 목차
- 계약갱신청구권이란 — 법적 근거와 행사 방법 #청구권개요
- 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유 — 합법 vs 위법 #거절사유
- 내 경험담 — "실거주 하겠다"는 거절 통보를 받았을 때 #경험담
- 갱신거절 당했을 때 즉시 해야 할 것들 #즉시행동
- 실거주 거절 후 재임대 — 손해배상 청구 방법 #손해배상
- 손해배상액 계산법 — 2026 최신 기준 #손해배상계산
- 위법한 갱신거절에 대한 대응 절차 #대응절차
- 이사 전 반드시 해야 할 것 — 임차권등기명령 #임차권등기
- 많이 하는 오해 3가지 #오해교정
- 실전 사례 3가지 #실전사례
- 자주 묻는 질문 FAQ #FAQ
계약갱신청구권이란 — 법적 근거와 행사 방법
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정으로 도입됐습니다. 임차인이 1회에 한해 2년 계약 연장을 청구할 수 있는 권리입니다.
📜 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신요구권)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.
| 항목 | 내용 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 행사 기간 | 만료 6개월 ~ 2개월 전 사이 | 2개월 전 지나면 행사 불가 |
| 행사 횟수 | 1회 | 이미 사용했으면 재행사 불가 |
| 갱신 기간 | 2년 | 이후 묵시적 갱신도 가능 |
| 보증금·월세 인상 상한 | 직전 대비 5% 이내 | 초과 요구는 거부 가능 |
| 행사 방법 | 서면 또는 문자·이메일 (기록 남기기) | 구두만으로는 입증 어려움 |
임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유 — 합법 vs 위법
법이 정한 9가지 사유에 해당해야만 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그 외의 이유로 거절하면 모두 위법입니다.
합법
합법
합법
합법
합법
합법
주의
주의
위법
⚖️ 대법원 2022다279795 판결 (2023.12 선고)
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려면 그 사유에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. 법원은 임대인의 기존 주거 상황, 가족의 직장·학교 위치, 실제 이사 준비 여부, 계약갱신 거절 전후 언동 등을 종합적으로 살펴 실거주 의사를 판단한다.
내 경험담 — "실거주 하겠다"는 거절 통보를 받았을 때
2년 전세로 살고 있던 아파트. 계약 만료 4개월 전, 집주인에게 "계약갱신청구권을 행사해 2년 더 살겠습니다"라고 문자를 보냈습니다. 답변은 예상 밖이었습니다. "아들이 결혼해서 여기 들어와 살 예정입니다. 죄송하지만 나가주셔야 할 것 같아요."
처음엔 그냥 받아들였습니다. '아들이 결혼하면 당연히 들어오겠지'라고 생각했고, 급하게 이사 준비를 시작했습니다. 이사비도 50만 원이나 들었고, 새 집 보증금이 3,000만 원이나 올라서 추가 대출도 받아야 했습니다.
그런데 5개월 뒤, 친하게 지내던 같은 단지 이웃에게 연락이 왔습니다. "그 집에 새 세입자 들어온 것 봤어요. 젊은 부부 같던데요." 제가 나간 지 불과 5개월 만에 다른 사람에게 임대를 준 것이었습니다.
법무사에게 상담을 받았습니다. "갱신 거절 후 2년 이내에 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다"라는 말을 들었습니다. 전입세대 열람(대법원 전자소송에서 신청)으로 새 세입자의 전입 사실을 확인했습니다.
내용증명을 발송했습니다. "실거주를 이유로 갱신을 거절하고 5개월 만에 제3자에게 임대한 것은 주택임대차보호법 위반이며, 같은 법 제6조의3 제6항에 따라 손해배상을 청구합니다." 집주인 측에서 처음엔 버티다가, 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청을 예고하자 협의를 제안했습니다.
최종 합의 금액은 800만 원이었습니다. 이사비, 중개수수료, 보증금 상승분 이자 손해가 모두 포함됐습니다. 그냥 "어쩔 수 없지" 하고 넘겼다면 받을 수 없었던 금액입니다.
갱신거절 당했을 때 즉시 해야 할 것들
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①갱신 요구 의사와 거절 통보를 서면으로 기록 남기기 내가 갱신 청구를 했다는 사실과 집주인이 거절했다는 사실을 문자·이메일로 남깁니다. 구두 통보만 있었다면 "앞서 구두로 말씀하신 갱신 거절 사유를 문자로 다시 확인해주세요"라고 요청하세요.
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②거절 사유가 9가지 합법 사유에 해당하는지 확인 집주인이 밝힌 거절 이유가 법에서 정한 9가지 사유에 해당하는지 검토합니다. 해당하지 않는다면 위법 거절로 손해배상 청구가 가능합니다.
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③이사 전 보증금 반환 확인 + 임차권등기명령 준비 보증금을 받지 못한 채 이사하면 대항력이 소멸됩니다. 이사 전 반드시 보증금을 받거나, 임차권등기명령을 완료해야 합니다.
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④실거주 거절이라면 증거 추적 준비 실거주를 이유로 거절됐다면, 이사 후에도 해당 주소의 전입세대 열람을 정기적으로 확인합니다. 2년 이내 재임대 사실이 확인되면 즉시 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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⑤이사 관련 비용 영수증 전부 보관 이사비, 새 집 중개수수료, 보증금 차액으로 인한 추가 대출 이자 등 모든 비용 영수증과 기록을 보관합니다. 손해배상액 산정의 근거가 됩니다.
실거주 거절 후 재임대 — 손해배상 청구 방법
실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 2년 이내에 다른 임차인에게 임대하면 주택임대차보호법에 따라 손해배상 의무가 발생합니다. 이것이 2026년 현재 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 유형입니다.
📜 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·6항 (손해배상)
⑤ 임대인이 제1항 단서 제8호(실거주)의 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.
⑥ 손해배상액은 ① 거절 당시 환산 월차임의 3개월치 또는 ② 신규 임대차 환산 월차임과 기존 환산 월차임의 차액 × 24개월 중 큰 금액으로 한다. 여기에 실제 손해(이사비, 중개수수료 등)도 추가 청구할 수 있다.
이사한 집 주소로 전입세대 열람을 신청해 새 세입자의 전입 여부를 확인합니다. 전입세대 열람은 이전 임차인도 신청 가능합니다. 주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr)에서 온라인 신청이 가능합니다.
🌐 정부24(gov.kr) 또는 주민센터 → 전입세대 열람 신청갱신 거절 통보를 받은 날부터 2년 이내(갱신됐더라면 만료됐을 날 이전)에 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상 요건이 충족됩니다. 재임대 시점을 등기부등본이나 전입세대 열람 날짜로 확인합니다.
⚠️ 단순 공실이나 매각을 위한 공실은 손배 대상 아님 (현 판례)환산 월차임 3개월치와 신규·기존 차액 24개월치 중 큰 금액을 기준으로 청구 금액을 계산합니다. 여기에 실제 손해(이사비, 중개수수료, 보증금 차액으로 인한 이자 등)를 합산합니다.
💰 실제 손해 영수증 전부 보관 필수인터넷 우체국(epost.kr)을 통해 손해배상을 청구하는 내용증명을 발송합니다. 재임대 사실, 법적 근거(주택임대차보호법 제6조의3 제5항), 청구 금액을 명시합니다. 내용증명을 받은 후 협의를 제안하는 집주인이 많습니다.
📮 비용 약 4,000~5,000원 / 강력한 협상 도구합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회(1600-1004)에 무료 조정을 신청하거나, 법원에 민사소송(손해배상청구)을 제기합니다. 3,000만 원 이하는 소액사건으로 빠르게 처리됩니다.
✔ 조정위원회 무료 / 소액소송 인지대 저렴손해배상액 계산법 — 2026 최신 기준
손해배상액은 두 가지 기준 중 큰 금액으로 결정됩니다. 직접 계산해 더 유리한 기준을 선택하세요.
💡 전월세전환율이란?
전세 보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 비율입니다. 2026년 기준 주택임대차보호법상 상한은 한국은행 기준금리 + 2%포인트입니다. 손해배상 계산 시 이 비율로 전세금을 월차임으로 환산해 적용합니다. 계산이 복잡하다면 주택임대차분쟁조정위원회(1600-1004)에 상담을 요청하면 도움받을 수 있습니다.
이사 전 반드시 해야 할 것 — 임차권등기명령
갱신이 거절되어 이사를 해야 한다면, 보증금을 받기 전 이사할 경우 반드시 임차권등기명령을 완료해야 합니다. 이사 후 전입신고를 새 주소로 바꾸는 순간 기존 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다.
| 구분 | 임차권등기 완료 후 이사 | 임차권등기 없이 이사 |
|---|---|---|
| 대항력 | 유지 | 소멸 (즉시) |
| 우선변제권 | 유지 | 소멸 (즉시) |
| 보증금 반환 청구 | 새 집주인에게 가능 | 어려워짐 |
| 경매 배당 참여 | 가능 | 불가 |
많이 하는 오해 3가지
실거주 거절 자체는 합법적인 사유입니다. 그러나 실제로 살지 않고 2년 이내에 다른 세입자를 들이거나, 실거주 의사가 없었음이 밝혀지면 손해배상 의무가 생깁니다. 또한 대법원(2022다279795)은 실거주 의사에 대한 입증 책임이 임대인에게 있다고 판결했습니다. 거절 통보를 받았다면 이사 후에도 주기적으로 전입세대 열람을 해서 재임대 여부를 추적하세요.
계약갱신청구권을 행사해도 임대인이 법에서 정한 9가지 사유 중 하나에 해당하면 거절할 수 있습니다. 특히 실거주 목적은 가장 자주 사용되는 거절 사유입니다. 청구권 행사가 만능은 아니지만, 거절 사유가 없음에도 거절하면 손해배상 책임이 생기므로 임대인에게도 강력한 제약이 됩니다.
임차인이 5% 이내 인상 요구를 거부할 경우, 임대인이 이를 이유로 갱신을 거절하는 것은 위법입니다. 5% 초과 인상 거부는 임차인의 정당한 권리이며, 이를 이유로 갱신을 거절하면 손해배상 대상이 됩니다. "5% 이상 올려주지 않으면 나가달라"는 말은 법적으로 무효입니다.
실전 사례 3가지 — 대응 결과 비교
상황: 전세 3억 원. 갱신청구권 행사했으나 "아들 실거주" 이유로 거절. 이사 후 5개월 만에 새 세입자 전입 확인. 이사비·중개비·보증금 상승 이자 손해 총 680만 원 발생. 환산 월차임 3개월치 약 300만 원.
대응: 전입세대 열람으로 재임대 확인 → 내용증명 발송(손해배상 1,025만 원 청구) → 집주인 협의 제안 → 800만 원 합의.
상황: 독자 B씨. 갱신청구권 행사하며 5% 이내 인상(보증금 200만 원 인상)에 동의. 집주인이 "10% 이상 올리지 않으면 나가달라"고 요구. B씨가 거부하자 갱신거절 통보.
대응: 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청. "5% 초과 인상 거부는 임차인 권리, 이를 이유로 한 갱신거절은 위법"임을 명시. 조정위원회에서 집주인에게 위법 사실 고지.
결과: 집주인이 5% 인상 조건으로 갱신 수용. B씨 2년 계약 연장 성공.
상황: 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절 후 실제 15개월 거주. 이후 다른 세입자에게 임대. 기존 세입자 C씨가 손해배상 청구.
결과: 임대차분쟁조정위원회는 집주인들이 실제로 15개월 동안 거주했음을 고려해 정당한 이유로 판단, 세입자에게 180만 원의 손해배상을 지급하도록 합의했습니다. 실거주 기간이 있으면 손해배상이 줄어들 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
타이밍이 중요합니다. 임차인이 갱신요구권을 행사하였다 하더라도, 바뀐 집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 자신이 실거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 단, 임차인이 갱신 의사를 먼저 밝힌 후에 소유권이 이전된 경우에는 새 집주인이 이를 승계해야 하며 거절하기 어려울 수 있습니다. 구체적인 날짜 관계를 반드시 법률 전문가와 확인하세요.
단순히 집을 비워두거나(공실), 매도를 위해 비워두는 것은 '제3자에게 임대'한 것이 아니기 때문에 법적으로 손해배상 대상이 되기 어렵다는 것이 현재 판례의 주류입니다. 그러나 실거주 의사가 처음부터 없었음이 명백하거나, 매각 후 새 집주인이 즉시 임대를 준 경우에는 다툴 여지가 있습니다. 개별 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 권장합니다.
계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있습니다. 이미 사용했다면 재행사가 불가합니다. 다만 갱신된 2년 계약이 만료됐을 때 아무런 통보 없이 계속 살면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 묵시적 갱신 중에는 임차인이 3개월 전 통보로 자유롭게 이사할 수 있으며, 임대인도 함부로 퇴거를 요구할 수 없습니다.
구두로만 받은 경우, 즉시 문자로 확인하세요. "방금 통화에서 말씀하신 것처럼 실거주 이유로 갱신을 거절하시는 거 맞나요?"라고 문자를 보내 집주인의 확인 답변을 받아두세요. 이것이 나중에 거절 사실과 사유를 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 집주인이 답변을 피한다면, 직접 "이사 준비를 해야 하니 서면으로 확인해달라"고 내용증명을 발송하는 방법도 있습니다.
일반 불법행위 손해배상의 소멸시효는 피해를 안 날부터 3년, 행위일로부터 10년입니다. 재임대 사실을 안 날로부터 3년 이내에 청구해야 합니다. 재임대 사실을 늦게 발견하더라도 발견 후 3년이 기한이므로, 주기적으로 전입세대 열람을 해서 재임대 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이사 후 2년 동안은 최소 6개월에 한 번씩 확인하는 것을 권장합니다.
정리 — 계약 갱신 거절 당했을 때, 이것만 기억하세요
계약갱신청구권은 임차인의 강력한 권리입니다. 집주인이 거절할 수 있는 사유는 법에서 정한 9가지뿐이며, 그 외의 거절은 모두 위법입니다. 실거주를 이유로 거절했다면 이사 후에도 2년간 추적해 재임대 사실이 확인되면 손해배상을 청구하세요. 이사 전 임차권등기명령은 필수입니다.
- 갱신 요구와 거절 통보 — 모두 서면으로 기록하세요
- 거절 사유가 9가지에 해당하지 않으면 위법 — 즉시 법률 상담
- 실거주 거절 후 2년간 전입세대 열람으로 추적하세요
- 재임대 확인 시 내용증명 → 분쟁조정 → 소송 순서로 청구
- 이사 전 임차권등기명령 완료 후 이사 — 보증금 권리 유지
글쓴이의 마지막 한마디
실거주 통보를 받고 급하게 이사하던 날이 생각납니다. 그때는 정말 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 하지만 5개월 뒤 새 세입자가 들어온 것을 알게 됐을 때, 그냥 넘길 수 없다는 생각이 들었습니다. 권리를 알고 행동한 것이 800만 원을 만들었습니다. 실거주 통보를 받았다면 이사 후에도 포기하지 마세요. 전입세대 열람은 무료이고, 내용증명은 4,000원입니다. 이 두 가지가 가장 강력한 첫 번째 무기입니다.