집 수리 안 해주는 집주인
대응법 완전 정리
임대인 수선의무 범위 | 세입자 직접 수리 후 비용 청구 | 계약 해지 | 내용증명 | 2026 최신
📌 읽기 전 핵심 요약 — 4가지만 기억하세요
📋 목차
- 집주인의 수선 의무 — 법적 근거와 범위 #수선의무
- 집주인 책임 수리 vs 세입자 책임 수리 — 명확한 기준 #책임구분
- 내 경험담 — 겨울 보일러 고장, 3주 방치 #경험담
- 단계별 대응 절차 — 요청부터 청구까지 #대응절차
- 세입자가 직접 수리하고 비용 청구하는 법 #직접수리
- 월세 공제로 수리비 회수하는 법 #월세공제
- 수선 의무 불이행으로 계약 해지하는 법 #계약해지
- 내용증명 작성법 — 실전 예시 포함 #내용증명
- 많이 하는 오해 3가지 #오해교정
- 실전 사례 3가지 #실전사례
- 자주 묻는 질문 FAQ #FAQ
집주인의 수선 의무 — 법적 근거와 범위
집주인은 단순히 집을 빌려주는 것에 그치지 않고, 세입자가 그 집에서 제대로 생활할 수 있도록 유지해야 할 법적 의무가 있습니다. 이를 임대인의 수선 의무라고 합니다.
📜 민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
📜 민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
💡 핵심 판례 — 대법원 2010다89876
대법원은 "임대인이 수선 의무를 부담하는 것은 목적물의 사용·수익을 방해하는 파손·장해가 생긴 경우이고, 그것이 소규모의 것으로서 임차인이 통상적인 방법으로 사용·수익하는데 별다른 지장이 없는 경우에는 임대인의 수선 의무가 없다"고 판시했습니다. 즉, 거주 생활에 실질적인 지장을 주는 하자는 집주인이 수리해야 한다는 것이 판례의 원칙입니다.
집주인 책임 수리 vs 세입자 책임 수리 — 명확한 기준
모든 수리가 집주인 책임은 아닙니다. 집주인이 고쳐야 하는 것과 세입자가 부담해야 하는 것이 구분됩니다.
| 수리 항목 | 집주인 책임 | 세입자 책임 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 보일러 고장 | 원칙 집주인 | 세입자 과실 파손 시 | 노후화·결함이면 집주인 |
| 변기 막힘 | 구조적 원인 | 세입자 이물질 투입 | 원인에 따라 달라짐 |
| 창문 파손 | 자연 노후화 | 세입자 실수·충격 | 파손 경위가 핵심 |
| 누수·결로 | 집주인 원칙 | 환기 소홀 시 일부 | 구조적 원인이면 집주인 |
| 도배·장판 | 누수 등 하자로 인한 경우 | 일반 마모 | 원인 귀책에 따라 |
내 경험담 — 겨울 보일러 고장, 3주 방치
1월 중순, 갑자기 보일러가 멈췄습니다. 집안 온도가 5도까지 떨어졌습니다. 집주인에게 문자를 보냈더니 "다음 주에 기사 보낼게요"라는 답이 왔습니다. 다음 주가 됐지만 기사는 오지 않았습니다. 다시 연락하니 "이번 주 바빠서요, 조금만 기다려요"라는 말이 돌아왔습니다.
3주가 지나도록 아무런 조치가 없었습니다. 전기장판으로 버티다 결국 보일러 수리 기사를 직접 불렀습니다. 수리비 18만 원이 나왔습니다. 영수증을 찍어서 집주인에게 보내며 "이 비용을 부담해달라"고 했더니 "왜 제 허락도 없이 불렀냐"며 거절했습니다.
그때부터 제대로 대응하기 시작했습니다. 민법 제623조와 제626조를 찾아보고, 수리 요청 문자 기록과 수리 영수증을 정리했습니다. 내용증명을 발송하면서 "상당한 기간 내 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 직접 수리했으므로 민법 제626조에 따라 비용을 청구한다"고 명시했습니다.
내용증명을 받은 집주인은 처음에는 "그렇게 하면 계약 끝나면 재계약 안 해줄 거야"라며 협박성 발언을 했습니다. 저는 차분하게 "법적 권리 행사에 불이익을 주는 것은 별도의 법적 문제가 될 수 있습니다"라고 문자로 남겼습니다.
내용증명 발송 3일 후, 18만 원이 입금됐습니다. 아무것도 모르고 그냥 당했다면 18만 원 수리비와 3주간의 고통이 허공으로 사라졌을 것입니다. 법을 알고 절차를 지킨 것이 결과를 바꿨습니다.
단계별 대응 절차 — 요청부터 청구까지
집주인이 수리를 해주지 않을 때 아래 순서로 대응하세요. 단계별로 증거를 남기는 것이 핵심입니다.
구두로 먼저 이야기하더라도 반드시 문자·이메일로 수리 요청을 남겨야 합니다. "○월 ○일, ○○(보일러/누수/창문 등)이 고장났습니다. 빠른 수리를 요청드립니다"라고 명확하게 기재하세요. 이 기록이 나중에 집주인이 "몰랐다"고 버틸 때 결정적 증거가 됩니다.
💬 문자 발송 → 화면 캡처 + 날짜 확인 보관첫 요청 후 합리적인 기간(통상 1~2주) 이내에 아무런 조치가 없다면, 다시 문자를 보내 "○일 이내에 수리가 되지 않으면 직접 수리하고 비용을 청구하겠습니다"라고 통보합니다. 이 기한 설정이 직접 수리 후 비용 청구의 법적 정당성을 강화합니다.
⚠️ 기한 설정 문자 → 캡처 보관 필수수리가 필요한 부분을 사진과 영상으로 기록합니다. 날짜가 찍히도록 촬영하거나, 촬영 파일의 메타데이터를 보관합니다. 이 사진이 수리 필요성을 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 수리 전과 후를 모두 기록해두세요.
📷 날짜 포함 사진·영상 촬영 → 클라우드 백업기한이 지나도 집주인이 수리를 안 한다면 내용증명을 발송합니다. "○일 이내 수선하지 않으면 직접 수리하고 비용을 청구한다" 또는 "계약을 해지한다"는 내용을 담습니다. 인터넷 우체국(epost.kr)에서 4,000원에 발송 가능합니다.
📮 epost.kr / 비용 약 4,000원 / 수령 확인 가능내용증명 발송 후에도 집주인이 수리를 안 한다면 직접 수리 업체를 부릅니다. 수리 전후 사진, 견적서, 영수증을 모두 보관한 후 집주인에게 비용 청구서를 발송합니다. 민법 제626조에 따른 필요비 상환 청구권이 근거입니다.
✔ 수리 전·후 사진 + 견적서 + 영수증 = 완벽한 증거수리비를 돌려주지 않으면 다음 달 월세에서 수리비만큼 공제하거나(단, 절차 준수 필수), 법원 지급명령을 신청합니다. 수리비가 거주 생활에 큰 지장을 줄 정도로 심각하다면 계약 해지 후 보증금 반환도 청구할 수 있습니다.
⚖️ 지급명령: 청구액 0.1% 인지대 / 2~4주 처리세입자가 직접 수리하고 비용 청구하는 법
집주인이 수선 의무를 이행하지 않을 때 세입자가 직접 수리하고 비용을 청구하는 것은 민법 제626조에 의해 보장된 권리입니다. 단, 절차를 지켜야 합니다.
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①수리 요청 기록 확보 (문자·이메일) 집주인에게 수리를 요청했다는 사실과 응하지 않았다는 사실이 기록으로 남아 있어야 합니다. 구두 요청만으로는 증거가 부족합니다.
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②합리적 기간 경과 확인 긴급 상황(한겨울 보일러, 수도 누수 등)은 1~3일, 일반적인 하자는 1~2주가 합리적인 대기 기간으로 인정됩니다. 이 기간이 지나도 아무런 조치가 없으면 직접 수리할 수 있습니다.
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③수리 전 집주인에게 사전 통보 "○일까지 수리하지 않으면 제가 직접 수리하고 비용을 청구하겠습니다"라는 내용을 문자로 통보하세요. 이 기록이 직접 수리의 정당성을 뒷받침합니다.
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④수리 전후 사진 + 견적서 + 영수증 보관 수리 전 상태 사진, 수리 업체 견적서, 수리 후 상태 사진, 영수증을 모두 보관합니다. 이것이 비용 청구의 근거가 됩니다.
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⑤집주인에게 비용 청구서 발송 영수증 사본과 함께 "민법 제626조에 따른 필요비 상환을 청구합니다"라고 명시한 문자 또는 내용증명을 발송합니다. 집주인이 거부하면 지급명령 또는 소액소송을 진행합니다.
월세 공제로 수리비 회수하는 법
수리비를 청구했는데 집주인이 주지 않는다면, 다음 달 월세에서 수리비에 해당하는 금액을 공제하는 방법이 있습니다. 단, 이 방법은 절차를 반드시 지켜야 합니다.
| 단계 | 해야 할 일 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 1단계 | 수리비 청구 + 집주인 거부 확인 | 거부 의사를 문자로 남길 것 |
| 2단계 | 다음 월세 납부 시 공제 사실 사전 통보 | "수리비 ○만 원을 공제한 ○만 원을 납부하겠습니다" 문자 필수 |
| 3단계 | 공제 후 잔여 월세 납부 | 월세를 아예 안 내면 임차인 귀책 연체 될 수 있음 |
| 4단계 | 공제 내역 기록 보관 | 추후 분쟁에 대비 |
수선 의무 불이행으로 계약 해지하는 법
집주인의 수선 의무 불이행이 중대하여 더 이상 정상적인 거주가 불가능하다면, 계약 기간 중이라도 계약을 해지하고 보증금 전액을 돌려받을 수 있습니다.
| 해지 인정 수준 | 사례 | 인정 가능성 |
|---|---|---|
| 거주 불가 수준 하자 | 한겨울 보일러 완전 고장 장기 방치, 대규모 누수로 침수 위험, 전기 합선 위험 | 높음 |
| 생활 심각히 방해하는 하자 | 화장실 사용 불가, 수도 미공급, 심각한 결로로 건강 위협 | 중간~높음 |
| 불편하지만 생활 가능한 하자 | 창문 잠금 불량, 경미한 누수, 외관 손상 | 낮음 (수리 요구만 가능) |
💡 계약 해지 전 반드시 거쳐야 할 절차
① 수리 요청 문자 발송 → ② 기한 설정 후 재요청 → ③ 내용증명 "○일 이내 미수리 시 계약 해지" → ④ 기한 경과 후 계약 해지 통보 → ⑤ 보증금 반환 요청. 이 절차를 지키지 않으면 일방적 계약 해지로 처리돼 세입자에게 불리할 수 있습니다.
내용증명 작성법 — 실전 예시 포함
수선 의무 불이행에 대한 내용증명은 두 가지 목적으로 쓰입니다. ① 직접 수리 후 비용 청구, ② 계약 해지 통보. 상황에 맞게 선택해 작성하세요.
수신인(임대인): 김철수 (주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○호)
계약 기간: 20○○년 ○월 ○일 ~ 20○○년 ○월 ○일
보증금/월세: ○○만 원 / ○○만 원
본 통보 수령일로부터 14일 이내에 아래 계좌로 수선비용을 상환해 주시기 바랍니다.
은행: ○○은행 / 계좌: ○○○-○○○-○○○○ / 예금주: 홍길동
발신인: 홍길동 (인)
많이 하는 오해 3가지
민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 명시합니다. 집주인의 사전 허락 없이 수리했더라도, 수리를 요청하고 합리적 기간을 기다렸는데도 이행하지 않은 경우라면 비용을 청구할 수 있습니다. 단, 요청 기록과 기간 경과 사실이 입증되어야 합니다.
수선 의무 이행을 요구하는 것은 임차인의 정당한 권리입니다. 수리 요청을 이유로 계약 갱신을 거절하거나 불이익을 주는 것은 집주인의 위법 행위입니다. 집주인과의 관계가 불편해질까봐 참는 것이 오히려 더 큰 손해를 불러옵니다. 정중하게, 그러나 명확하게 서면으로 요청하세요.
민법 제623조의 임대인 수선 의무는 강행규정에 가깝습니다. 계약서에 "세입자가 모든 수리를 부담한다"는 특약이 있더라도, 이것이 모든 수선 의무를 임차인에게 전가하는 내용이라면 법원이 무효로 볼 수 있습니다. 특히 보일러·누수 등 주거의 본질적 기능과 관련된 수선을 임차인에게 전가하는 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 조항으로 무효화될 가능성이 높습니다.
실전 사례 3가지 — 대응 결과 비교
상황: 1월 한겨울 보일러 완전 고장. 수리 요청 문자 3회 발송. 3주 동안 아무 조치 없음. 직접 보일러 수리 기사 불러 18만 원 지출. 집주인 비용 상환 거부.
대응: 수리 요청 문자 캡처 + 수리 전후 사진 + 영수증 보관 → 민법 제623조·626조 근거 명시한 내용증명 발송 → 3일 후 18만 원 입금.
상황: 독자 B씨. 천장 누수가 발생해 수리 요청 5회. 2개월 동안 땜질 처방만 반복. 비가 올 때마다 방 안으로 물이 새 가구와 전자기기 피해 발생. 계약 기간 4개월 잔여.
대응: 누수 사진·영상 기록 누적. 수리 요청 문자 기록. "14일 이내 근본 수리하지 않으면 계약을 해지하겠다"는 내용증명 발송 → 집주인 무대응 → 계약 해지 통보 → 보증금 전액 반환 + 가구·전자기기 피해 보상 협의.
상황: 독자 C씨. 창문 잠금장치 고장을 구두로만 말했다가 집주인이 무시. 직접 수리(12만 원) 후 집주인에게 청구했으나 "말한 적 없다", "허락도 없이 수리했다"며 거절. 문자 기록 없음.
결과: 수리 요청 기록이 없어 집주인이 "수리 요청을 받은 적 없다"고 버팀. 소액소송 진행 시 증거 불충분으로 청구 기각. 12만 원 회수 실패.
자주 묻는 질문 FAQ
특약 내용에 따라 판단이 달라집니다. 소규모 수선(형광등 교체, 소모품 등)을 세입자가 부담하는 특약은 유효합니다. 그러나 보일러·누수 등 주거의 본질적 기능과 관련된 수선 의무 전체를 임차인에게 전가하는 특약은 무효에 가깝다는 것이 판례의 경향입니다. 계약서 특약 내용을 법무사나 변호사에게 검토받으세요. 대한법률구조공단(132) 무료 상담도 활용 가능합니다.
긴급 상황에는 집주인에게 즉시 연락을 시도한 후 응하지 않으면 바로 수리할 수 있습니다. 긴급 상황일수록 집주인이 수리를 지체할 정당성이 없고, 세입자의 직접 수리 필요성이 더 명확하게 인정됩니다. 다만 연락 시도 사실(문자 발송 기록, 부재중 통화 기록)을 남겨두어야 합니다. 연락 시도 → 응답 없음 → 긴급 수리의 흐름을 기록으로 남기세요.
네, 청구 가능합니다. 집주인의 수선 의무 불이행으로 인해 세입자의 물건이 파손된 경우, 민법 제750조 불법행위 또는 채무불이행(민법 제390조)에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피해 물건 사진, 피해 당시 상황 사진, 구매 영수증 또는 시가 산정 자료를 확보해두세요. 집주인이 수리를 요청받고도 방치한 기간이 길수록 책임이 더 무거워집니다.
임대인이 임차 주택에 방문하려면 사전에 임차인의 동의를 받아야 합니다. 수리 확인 목적이라도 미리 연락 없이 찾아오는 것은 임차인의 주거 평온권을 침해할 수 있습니다. 수리 확인을 위한 방문은 사전에 날짜·시간을 협의해 동의한 경우에만 허용해야 합니다. 무단 침입이 반복되면 주거 침입죄가 적용될 수 있으며, 이는 계약 해지 사유도 됩니다.
"곧 해주겠다"는 말만 반복하며 실제 수리를 미루는 경우가 가장 흔합니다. 이때는 기한을 명시한 문자 요청이 효과적입니다. "○월 ○일까지 수리가 되지 않으면 직접 수리하겠습니다"라고 구체적인 날짜를 명시하세요. 구두 약속은 증거가 안 됩니다. 기한을 적은 문자에 집주인이 "알겠다"고 답하면 그 자체로 수리 이행 약속이 됩니다. 기한을 넘기면 직접 수리하고 비용을 청구하세요.
정리 — 집 수리 안 해주는 집주인, 이것만 기억하세요
집주인은 민법상 세입자가 제대로 살 수 있게 유지해야 할 의무가 있습니다. 수리 요청을 무시하면 세입자가 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있고, 심각한 경우 계약을 해지할 수도 있습니다. 모든 것의 시작은 단 한 줄의 문자 기록입니다.
- 수리 요청은 반드시 문자·이메일로 — 구두 요청은 증거가 없습니다
- 합리적 기간 경과 후 직접 수리 → 영수증 보관 → 비용 청구
- 내용증명 4,000원이 가장 빠른 해결책입니다 (경험상 3일 내 해결)
- 비용 미지급 시 월세 공제 가능 — 단, 사전 통보와 잔액 납부 필수
- 거주 불가 수준 방치 → 계약 해지 + 보증금 반환 청구 가능
전문가의 한마디
수선 의무 분쟁에서 99%의 결과를 결정하는 것은 기록입니다. 문자 한 줄, 사진 한 장이 수십만 원을 지키고 계약 해지의 정당성을 만들어냅니다. 지금 집에 수리가 필요한 부분이 있다면, 지금 당장 사진부터 찍고 집주인에게 문자를 보내세요. 내용은 간단해도 됩니다. "○○이 고장났습니다. 수리 부탁드립니다." 이 한 문장이 모든 것의 시작입니다.