전세사기 피해자
구제 제도 총정리
피해자 인정 요건 | 주거·금융·법률 지원 | 우선매수권 | 최소보장제 신설 | 신청 절차 완전 정리
📌 읽기 전 핵심 요약 — 4가지만 기억하세요
📋 목차
- 전세사기특별법이란 — 탄생 배경과 핵심 내용 #특별법개요
- 피해자 인정 요건 — 누가 신청할 수 있나 #인정요건
- 피해자 결정 신청 절차 — 단계별 완전 정리 #신청절차
- 주거 지원 4가지 — 우선매수권·LH 공공임대·긴급주거 #주거지원
- 금융 지원 — 저금리 대출·경매비용 지원 #금융지원
- 법률 지원 — 무료 변호사·경매 대행 #법률지원
- 2026년 4월 신설 제도 — 최소보장제·선지급제 #신제도
- 긴급복지 지원 — 생계·의료·주거 긴급 지원 #긴급복지
- 신청 기한과 지원 조건 한눈에 보기 #신청기한
- 자주 묻는 질문 FAQ #FAQ
전세사기특별법이란 — 탄생 배경과 핵심 내용
2022~2023년 전세사기 사태로 수만 명의 피해자가 발생했습니다. 이에 정부는 2023년 6월 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」을 시행하고, 이후 지속적으로 개정을 통해 지원을 확대했습니다. 2026년 4월 23일 4차 개정까지 완료됐습니다.
📜 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 (2023.6 시행, 2026.4 최신 개정)
전세사기 피해자를 신속히 지원하고 피해자의 주거 안정을 도모하기 위한 특별법. 피해자 결정 절차, 주거 지원, 금융 지원, 법률 지원, 심리 지원 등을 규정합니다.
| 개정 차수 | 시행일 | 주요 변화 |
|---|---|---|
| 1차 시행 | 2023년 6월 | 피해자 결정 제도·우선매수권·긴급복지 지원 도입 |
| 2차 개정 | 2024년 상반기 | 면적 제한(85㎡) 폐지, 보증금 상한 확대, 경매 대행 수수료 지원 |
| 3차 개정 | 2025년 | 신탁사기 피해 포함, 다주택 기망 사례 추가, LH 매입 확대 |
| 4차 개정 (최신) | 2026년 4월 23일 | 보증금 최소보장제 신설, 신탁사기 선지급제 도입, 소급 적용 |
피해자 인정 요건 — 누가 신청할 수 있나
전세사기특별법상 피해자로 인정받으려면 아래 요건을 충족해야 합니다. 2026년 기준 지원 대상이 크게 확대됐습니다.
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①임차주택의 보증금 요건 임차보증금 5억 원 이하. 단, 지원위원회가 필요하다고 인정하는 경우 최대 7억 원까지 확대 가능. (기존 면적 제한 85㎡ 완전 폐지)
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②임대인의 기망 또는 보증금 반환 불능 요건 ① 임대인의 고의적 기망행위 | ② 임대인이 파산·회생절차 개시 | ③ 다주택 매입 후 보증금 반환 능력 없음 | ④ 신탁사기·무권계약 등
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③임차인의 대항력 요건 전입신고·실거주로 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 단, 이미 이사를 나간 피해자도 일부 지원 가능.
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④최초 임대차계약 체결 시점 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다.
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⑤결정 신청 기한 2027년 5월 31일까지 전세사기피해지원위원회에 신청해야 합니다. 특별법 시행 이전 HUG 전세피해확인서 발급자도 포함됩니다.
💡 기존 피해확인서 발급자도 포함
2023년 6월 특별법 시행 이전에 HUG에서 전세피해확인서를 발급받은 분들도 지원 대상에 포함됩니다. 아직 결정 신청을 하지 않았다면 2027년 5월 31일까지 신청하세요.
피해자 결정 신청 절차 — 단계별 완전 정리
전세사기를 당했다면 가장 먼저 HUG(주택도시보증공사) 전세사기예방센터(☎ 1588-1663)에 연락합니다. 피해 사실 확인, 신청 방법, 지원 유형 등을 안내받습니다. 온라인 신청은 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 가능합니다.
🚨 피해 인지 즉시 연락 — 증거 소멸 전 빠를수록 유리거주지 관할 시·군·구청 또는 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 피해자 결정 신청서를 제출합니다. 임대차계약서, 전입세대열람, 등기부등본, 피해 경위서 등을 첨부합니다.
📋 신청 기한: 2027년 5월 31일까지전세사기피해지원위원회가 신청 서류와 피해 사실을 조사합니다. 임대인의 기망 행위, 보증금 반환 불능 여부 등을 검토합니다. 필요 시 추가 자료를 요청할 수 있습니다.
⚠️ 조사 기간 통상 4~8주 소요위원회 결정 결과를 통보받습니다. 피해자로 인정되면 즉시 다양한 지원을 신청할 수 있습니다. 불인정 시 이의 신청이 가능합니다.
⚖️ 이의 신청 기간: 결정 통보일로부터 30일 이내피해자로 결정되면 주거 지원(우선매수권, LH 공공임대 등), 금융 지원(저금리 대출, 경매비용 지원), 법률 지원(무료 변호사) 등을 신청합니다. 상황에 따라 복수 지원을 동시에 신청할 수 있습니다.
✔ 복수 지원 동시 신청 가능주거 지원 4가지 — 상황에 맞게 선택하세요
피해자 결정 후 4가지 주거 지원 중 본인 상황에 맞는 것을 선택하거나 복수로 활용할 수 있습니다.
금융·법률 지원 — 대출·경매 비용·무료 변호사
| 지원 종류 | 내용 | 한도·조건 | 신청처 |
|---|---|---|---|
| 전세피해 저금리 대출 | 보증금 반환 목적 또는 이주 자금 저금리 대출 | 금리 1%대~3%대 / 최대 2억 4천만 원 | 주택금융공사(HF) 1800-0323 |
| 경매 대행 서비스 | HUG가 경매 절차 전문가로 대행 | 수수료 70% HUG 지원 | HUG 전세사기예방센터 |
| 무료 법률 지원 | 변호사·법무사 무료 상담 및 소송 지원 | 대한법률구조공단 무료 | 132 (대한법률구조공단) |
| 대한변협 법률구조 | 변호사 선임 비용 지원·소송 지원 | 소득 기준 충족 시 무료 | 대한변협법률구조재단 |
| 세금·관리비 체납 지원 | 피해 주택 체납 세금·관리비 납부 유예 | 지자체별 다름 | 관할 시·군·구청 |
2026년 4월 신설 제도 — 최소보장제·선지급제
2026년 4월 23일 국회를 통과한 전세사기특별법 4차 개정은 기존 피해자를 포함해 가장 실질적인 구제책을 담고 있습니다.
내용: 전세사기특별법상 공식 피해자로 인정된 분 중, 경·공매 절차를 거쳐도 실제 회복금이 보증금의 1/3 미만인 경우 국가가 최소 기준선까지 추가 지원합니다. 정부는 2026년 1차 추경으로 약 279억 원의 재원을 확보했습니다.
소급 적용: 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 과거에 경매로 집을 잃고 보증금을 거의 돌려받지 못한 분도 신청할 수 있습니다.
주의: 국가가 보증금 전체를 보장하는 것이 아니라, 피해 회복의 최소 기준선을 설정한 제도입니다. 지급금은 양도·압류·담보 제공이 금지됩니다.
배경: 소유권이 신탁회사에 이전된 상태에서 임대인이 무단으로 체결한 계약(신탁사기)은 법적 판단 과정이 길어 피해 회복이 늦었습니다.
내용: 2026년 4월 개정으로 신탁사기 피해자에게 법적 최종 판단을 기다리지 않고 먼저 지원금을 지급하는 선지급-후정산 방식이 새롭게 도입됐습니다.
대상: 전세사기특별법상 공식 피해자로 인정된 신탁사기 피해자. 이후 법원 판단에 따라 정산합니다.
긴급복지 지원 — 생계·의료·주거 긴급 지원
전세사기 피해로 생활이 어려워진 경우 긴급복지 지원도 받을 수 있습니다. 피해자 결정과 별개로 신청 가능합니다.
| 지원 종류 | 2026년 기준 지원 내용 | 신청처 |
|---|---|---|
| 생계 지원 | 1인 가구 월 713,102원 / 4인 가구 월 1,833,572원 (최대 6개월) | 주민센터 또는 129 |
| 의료 지원 | 300만 원 이내 의료비 지원 (최대 2회) | 주민센터 또는 129 |
| 주거 지원 | 임시 거소 제공 또는 최대 4인 가구 기준 월 64만 2,200원 (최대 12개월) | 주민센터 또는 129 |
| 교육 지원 | 초등 127,900원~고등 554,700원 (분기별) | 주민센터 또는 129 |
| 연료비·전기요금 | 동절기 연료비 98,000원 / 전기요금 최대 50만 원 | 주민센터 또는 129 |
💡 긴급복지 지원 — 신속하게 신청하세요
긴급복지 지원은 위기 상황이 발생한 시점에 신청해야 합니다. 전세사기를 당한 직후, 집에서 쫓겨날 위기에 처했을 때, 생활이 급격히 어려워진 경우 즉시 주민센터 방문 또는 보건복지상담 전화 129로 신청하세요. 소득·재산 조건이 충족되면 피해자 결정 전에도 지원받을 수 있습니다.
신청 기한과 지원 조건 한눈에 보기
| 지원 항목 | 신청 기한 | 대상 조건 | 신청처 |
|---|---|---|---|
| 피해자 결정 신청 | 2027년 5월 31일까지 | 2025.5.31 이전 최초 계약 | 시·군·구청 또는 HUG |
| LH 우선매수권 양도 | 피해자 결정 후 수시 | 경매 진행 중인 피해주택 | HUG / LH 지사 |
| 우선매수권 직접 행사 | 경매 배당요구 종기일 전 | 피해자 결정 완료 | 관할 법원 |
| 저금리 대출 | 피해자 결정 후 수시 | 주택 구입·이주 자금 | HF(1800-0323) |
| 보증금 최소보장제 (신설) | 별도 공고 예정 | 실회복액 1/3 미만 피해자 | 국토교통부 공고 예정 |
| 긴급복지 지원 | 위기 상황 발생 즉시 | 생활 위기 상황 | 주민센터 / ☎ 129 |
| 무료 법률 지원 | 수시 | 피해자 결정 전·후 모두 | 대한법률구조공단 ☎ 132 |
| 심리 상담 | 연중무휴 | 피해자 및 동거 가족 | ☎ 1670-5724 |
주요 지원 기관 연락처 — 저장해두세요
피해자 결정·경매 대행
myhome.go.kr
법률 지원 신청
이주·매수 자금
24시간 운영
예약 없이 이용
자주 묻는 질문 FAQ
네, 가능합니다. 이사를 나간 이후에도 피해자 결정 신청과 일부 지원을 받을 수 있습니다. 단, 주거 지원(기존 주택 계속 거주) 등 일부 지원은 현재 해당 주택에 거주 중인 경우에만 해당됩니다. 이사를 나간 경우에도 저금리 대출, 공공임대 우선 공급, 법률 지원, 보증금 최소보장제 등은 신청 가능합니다. HUG(1588-1663)에 현재 상황을 설명하고 가능한 지원을 안내받으세요.
원칙적으로 보증금 5억 원 이하가 대상입니다. 그러나 전세사기피해지원위원회가 필요하다고 인정하는 경우 최대 7억 원까지 지원 대상으로 확대될 수 있습니다. 5억 원 초과의 경우에도 결정 신청을 해보고 위원회의 판단을 받아보는 것이 좋습니다. 또한 피해자 결정과 별개로 긴급복지 지원, 법률 지원, 무료 상담 등은 보증금 규모와 무관하게 이용할 수 있습니다.
네, 경매가 시작되기 전에 미리 피해자 결정 신청을 해두는 것이 유리합니다. 결정에는 수주의 시간이 걸리기 때문에, 경매 절차가 시작된 이후 서두르면 배당요구 종기일을 놓칠 수 있습니다. 피해 사실을 인지한 즉시 HUG(1588-1663)에 연락해 신청 준비를 시작하세요. 피해자 결정 전에도 법률 지원, 긴급복지, 심리 상담은 이용 가능합니다.
핵심 차이는 임대인의 고의성과 기망 여부입니다. 단순 역전세(부동산 시장 침체로 집값이 내려 집주인이 돈을 마련하기 어려운 경우)는 전세사기특별법 지원 대상이 아닐 수 있습니다. 반면 여러 채의 집을 매입해 세입자를 다수 모집한 후 보증금을 갚을 능력이 없었던 경우, 허위 매매계약이나 신탁사기 등 명백한 기망 행위가 있었던 경우는 전세사기에 해당합니다. 정확한 판단은 대한법률구조공단(132) 또는 HUG(1588-1663)에서 무료 상담을 통해 확인하세요.
네, 가능합니다. 결정 통보를 받은 날로부터 30일 이내에 이의 신청이 가능합니다. 이의 신청 시에는 기각 사유를 반박할 수 있는 추가 증거(계약서, 문자 기록, 거래 내역, 임대인 관련 자료 등)를 준비해 제출하는 것이 중요합니다. 이의 신청도 어렵다면 대한법률구조공단(132)이나 법무사를 통해 행정심판 또는 행정소송을 검토할 수 있습니다.
실전 사례 3가지 — 지원 활용 결과
상황: 인천 빌라 전세 1억 2천만 원. 다주택 임대인이 잠적 후 보증금 반환 불능. 경매 개시 통보 수령.
대응: HUG에 전세사기 피해자 결정 신청 → 피해자 결정 → LH에 우선매수권 양도 신청 → LH가 경매에서 낙찰 → 경매차익(LH 감정가 1억5천-낙찰가 9천만 = 6천만 원)을 보증금으로 전환 → 기존 집에서 최대 10년 임대료 없이 거주.
상황: 2024년에 경매가 종료돼 집을 잃은 피해자. 보증금 8천만 원 중 실제 배당받은 금액은 1,200만 원(15%). 당시에는 더 이상 받을 방법이 없다고 판단.
결과: 2026년 4월 최소보장제 시행으로 소급 적용 대상 확인. 실회복액이 보증금의 1/3 미만(15%<33%)에 해당 → 국가 추가 지원 신청 절차 안내. 피해자 결정이 이미 완료된 상태라면 별도 신청 절차로 추가 지원 가능.
상황: 전세사기를 당해 보증금 1억 원을 잃고 생활비도 바닥난 상황. 피해자 결정 신청은 했지만 결정까지 시간이 걸리는 상황. 직장도 잃은 상태.
대응: 피해자 결정 대기 중 주민센터에 긴급복지 신청 → 생계 지원 월 71만 원 × 3개월 지급 → 심리 상담도 병행(1670-5724) → 피해자 결정 후 저금리 대출 신청으로 이주 자금 확보.
정리 — 전세사기 피해자라면 지금 당장 해야 할 것
전세사기를 당했다면 혼자 감당하려 하지 마세요. 정부가 만들어둔 지원 제도를 최대한 활용하세요. 피해자 결정 신청 기한(2027년 5월 31일)을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다. 2026년 4월 개정으로 최소보장제·선지급제가 도입돼 이전에는 구제받지 못했던 분들도 지원받을 가능성이 생겼습니다.
- 피해 인지 즉시 HUG 전세사기예방센터 연락 ☎ 1588-1663
- 결정 신청 기한 2027년 5월 31일 — 반드시 신청하세요
- 생활이 급하다면 즉시 긴급복지 신청 ☎ 129 (결정 전도 가능)
- 경매 중이라면 배당요구 종기일 확인 + 배당 신청 필수
- 이미 경매 종료됐어도 최소보장제 소급 적용 신청 가능
전문가의 한마디
전세사기 피해자 상담에서 가장 많이 보이는 패턴은 "혼자 해결하려다 기한을 놓치는 것"입니다. 피해자 결정 신청 기한, 배당요구 종기일, 이의 신청 기한 — 이 세 가지 날짜만 놓치지 않으면 최대한의 구제를 받을 수 있습니다. 혼자 감당하기 어렵다면 대한법률구조공단(132)에 전화하세요. 무료로 도움받을 수 있습니다. 전세사기는 피해자의 잘못이 아닙니다. 포기하지 마세요.